为促进兰州新区房地产市场平稳健康有序发展，日前，新区修订并印发《兰州新区商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。《办法》共七章四十五条，从预售资金管理机构及职责、监管专户管理、收存管理、使用管理等方面进行了明确细化和完善规范。《办法》将于2024年7月1日起施行，有效期5年。
申请商品房预售许可前须开立监管专户
商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收合格备案前销售，由购买预售商品房的单位和个人按合同约定预先支付的定金、首付款、分期款、一次性付款及银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的款项等全部购房款。新区城乡建设和交通管理局是兰州新区商品房预售资金监管部门。商品房预售资金的监管期限，是从自取得《商品房预售许可证》开始至完成不动产首次登记及物业、水、电、气、暖运维职责移交后，连续3个月无有效投诉事件后终止，房地产开发企业凭城建和交通局出具的《商品房预售资金终止监管通知单》到监管银行办理取消专户监管手续。
四方签订《预售资金监管协议》
根据《办法》，房地产开发企业提交的开设专户申请材料审核通过后，新区城建和交通局、不动产登记局、监管银行、房地产开发企业四方签订《商品房预售资金监管协议》，明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和拨付方式、监管额度及违约责任等内容。
房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交监管协议；协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。预售资金监管专户开立后不得擅自变更。监管银行应对预售资金监管专户添加线上扣划限制标识，实行线下办理扣划业务，避免预售资金被线上扣划。预售的开发项目完成不动产首次登记及物业、水、电、气、暖运维职责移交后，房地产开发企业可申请终止商品房预售资金监管，监管部门应当自受理之日起3个工作日内完成审核。
商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管
《办法》明确，商品房预售资金须全部直接存入对应商品房预售资金监管专户，房地产开发企业不得直接收存或以其他任何形式直接收取预售资金，房地产开发企业应当在销售现场公示监管银行、监管专户、按揭银行等相关信息。房地产开发企业和预购人签订《商品房买卖合同》时，应当明确缴款方式、时限和金额。房地产开发企业负责协调公积金及商业贷款银行将按揭款全额直接转入监管专户，并实时将监管专户变动数据传输至商品房预售资金监管系统。房地产开发企业、公积金管理部及商业贷款银行不得以任何理由将购房人按揭贷款扣划、转存至非监管账户。新区不动产登记局根据网签备案合同，实时核查预售资金收存情况，并定期对商品房预售资金收存情况进行抽查检查。
信用等级低监管资金比例可上调
《办法》指出，商品房预售监管资金实行预售收款和工程进度节点比例相结合方式拨付，房地产开发企业每月提取预售资金原则上不得超过两次。
新区城建和交通局应根据项目风险研判情况划分监管等级，并告知监管银行。对信用等级低，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，重点监管资金额度可上调为项目预售总额的70%；对出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，或因房屋质量等问题引发批量性群众投诉的，或存在重大安全隐患的，列为二级监管项目，重点监管资金额度可上调为项目预售总额的85%；对停工1年以上出现烂尾迹象或监管专户被查封等情况，列为一级监管项目，监管资金比例可上调为项目预售总额的100%。
当预售项目存在重大风险隐患时，新区城建和交通局会同园区管委会全面接管预售监管专户，实施封闭管理，保障监管专户资金安全，优先用于本项目工程建设；监管银行及房地产开发企业应当配合监管部门做好风险防控化解工作。
兰州日报社全媒体记者 周靖博
